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投资摘要：

市场行情：本周（4.10-4.14）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.29%（上周4.65%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.60%（上周1.77%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅6.02%（上周-2.20%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅5.80%（上周-2.07%），H股大盘（恒生指数）涨幅0.53%（上周-0.34%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。

行业基本面：

一线城市带动新房销售增速回升，二手房销售热度延续。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~4.16）同比增长15.3%，本月至今（4.1~4.16）同比增长37.5%，上月整月同比增长45.4%；其中一线城市本月至今（4.1~4.16）同比增长134.2%。12城二手房成交面积（1.1~4.16）同比增长47.3%，本月至今（4.1~4.16）同比增长52.2%，上月整月同比增长75.5%。

土地市场成交偏弱。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.16）成交土地建面同比增长0.4%，上周累计同比增长3.1%；本周100大中城市（4.3~4.16）土地成交溢价率为2.8%，上周为7.8%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.4.16）土地成交总价同比增长0.7%，上周累计同比增长1.6%。

内债融资规模上行，外债余额持续下降。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~4.16）累计同比增长2.1%，4月至今（4.1~4.16）同比增长29.1%；内地房企海外美元债券余额（截至4.16）同比去年同期下滑25.09%，环比上月末下滑1.49%；内地房企海外港元债券余额（截至4.16）同比去年同期下滑16.77%。

投资策略：本周各能级城市继续出台市场支持政策，一线城市销售明显回暖，带动新房销售明显回升。4月10日，北京房山拟试点执行购房支持政策“一区一策”。4月12日，江西南昌中心城区房屋征收全面推行房票安置，出具房票后3个月内使用给予10%购房补助，第4-6个月内使用补助8%，第7-12个月内使用补助5%。4月13日，合肥就提取公积金支付购房首付款征求意见，可申请提取公积金支付购房首付款，提取额度不超过首付款金额。此外，河南周口、江苏常州、四川遂宁、广东韶关、福建漳州、广东佛山、河南济源等地都出台了公积金购房鼓励政策。

防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。