广州楼市上半年的开局，只有三月“小阳春”是过得去的。四月回归平静，五月沉沦，六月冷清。

上个月，广州6月二手房整体 （中介促成+自行成交） 网签宗数 8292套 ，环比下降5.46%，广州二手房 成交连续3个月下滑。

【资料图】

对于下半年， 市场不确定性多过确定性，这时候信心比黄金更珍贵。

隔壁佛山， 建发 杀红了眼，豪掷 35.8亿 ，拿下南海大沥河西沿江3D地块和岳利沙地块，震惊广佛地产圈。

连保利都不禁感叹： 大哥你是真的敢啊！

广州只有羡慕的份。下半年广州哪些板块房价会继续降，机会在哪里？这期我们抛砖引玉，与大家一起探讨。

长隆万博，番禺的希望之子

2023年番禺楼市的热度大家都知道，不用我再废话，天河来了也得让步！

其中最大的功劳，当然首推土拍市场。地块频频摇号，给本就低迷的市场补上一针强心剂。

番禺原先的基本盘缺少一个强中心将各个板块凝聚起来。 今年华润和长隆联手造势，区府又宣布长隆万博扩容，我们看到了希望。

万博CBD

如果将番禺比作一座皇冠，那么扩容后的 长隆万博CBD 就是皇冠上的明珠， 南大干线 充当穿针引线的作用，将其余珍珠串联起来。

广汽集团 等传统 汽车制造 和以 希音 为首的 跨境电商集群， 依旧是番禺未来10年的大腿。

成团的番禺，有产业、有商业，还有人气！距离出道爆发只需一个恰当的时机。

番禺居住环境

刚需可以选择 亚运城、莲花湾 等板块，改善可以选择 番禺广场、长隆万博板块。 除了新房，华南板块“八大金刚”的大量优质二手，同样也是不错的选择。

换句话说，刚需和改善都能在番禺找到合适的房源，这是一个能安居乐业的环境。

如无例外，下半年的番禺将继续火热，引领广州楼市的成交，尤其是长隆万博和华南板块。

科学城和老黄埔：

格局已定，二手继续降价

科学城今年的热度， 教育维权贡献了一半，二手降价贡献了一半。

主要原因在于，教育配套跟不上，二手房业主和新盘抢学位；核心片区新盘呢，大多将近尾声，比如大壮名城、保利罗兰、星樾山畔、时代天韵等。

新盘诸如 保利锦上、长岭雅居 其实声量一直都不大，现在的环境下热度更难以维持。

新福港鼎峰最近一周挂牌价 /贝壳

前两年，黄埔人才购房政策还未收紧，以 新福港鼎峰、万科东荟城 为首的二手小区，被外地投资客组团热炒，推高了板块房价泡沫。

这一轮回调其实从去年就开始了，到现在也差不多进入尾声。产业重镇科学城，基本盘是以 外资企业+新能源、新一代信息技术 等产业为主。比如LG display 和小鹏汽车。

今年市场需求不足，外资收缩影响明显，本土的 小鹏汽车 又销量不振，没有大拆大建的旧改助推，黄埔GDP想重新领跑，还需要一个加速的过程。

科学城城市界面

黄埔的产业基础依旧强大，科学城更是核心板块，城市界面一直在提升，这一轮房价夯实后， 下半年虽然不会火热，但长期依旧值得看好的。

老黄埔吃着近天河、旧改的红利，碰到同样的问题。当投资客哑火、旧改进度放缓时候，市场还在等一个 “凭什么买你” 的回答。

下半年楼市的东风会不会继续吹呢？

中海、保利搅局，荔湾战局激烈

荔湾不仅下半年卷，未来更卷。荔湾的新盘集中在芳村，它是目前整个广州新盘密度最高的区域之一。

老荔湾人文底蕴强，但新盘买账的人不多。 力迅西关雅筑、珠实西关都荟 这种小盘，靠地缘置换客消化，去化压力不小。

说难听点， 荔湾的老脸，全靠芳村这些年拼命卖地买房维持着。 否则旧改、城市界面更新、教育投入这些大窟窿，根本填不上。

也不知道武汉城建为何如此头铁。白鹅潭CBD在华润、太古入局之后，振奋了不少老芳村的内心。

最近的两块土拍， 中海拿了紫兰苑，保利拿了蕙兰苑 ，一下跟万科凑成了斗地主的牌局，实在是精彩。

而上周 广钢新城家长的教育维权 ，让人看得十分揪心，同时也替购房者隐隐捏了一把汗：一众新盘的芳村，会不会是下一个广钢新城啊？！

无论是黄埔还是天河，为教育资源抢破头的案例可太多了。老区荔湾问题很多，但不破不立，下半年市场我持谨慎乐观态度。

天河和海珠，豪宅各领风骚

从去年开始，海珠跟天河的新盘已经 完全豪宅化 。 琶洲南TOD 一战成名，天河和樾府续上，江湾和樾接力，后续还有琶洲樾和滨江西地块，可以说越秀在广州市场的高端产品线，只看天河海珠就足够了。

保利也类似，保利天汇、保利天瑞、保利湖光悦色、保利四季和颂、“保利新王”员村地块…… 从改善到豪宅产品，保利和越秀总是成双成对出现。

保利天瑞营销中心

天河与海珠的第一梯队，有这对冤家较劲不缺看点，更何况海珠西还有深耕于此的 中海、珠光 以及新入局的 中铁建 。

这些产品刚需都买不起，但它代表了广州最有购买力那群人的选择，所以关注度很高。 广州的豪宅要么有核心地段，比如泛珠城和金融城板块；要么有稀缺资源，比如“云山珠水”。

江湾和樾营销中心

豪宅的市场永远值得看好，因为无论什么样的经济环境，它都被富人需要。天河有值得骄傲的GDP、地段和高净值产业，海珠也有自己的互联网经济和稀缺江景。

高端市场这块，从来没有谁碾压谁的存在，拼的都是产品力和差异化。 探长认为，下半年海珠还有土拍和新盘开售，成交和声量比天河大。

下半年广州中心区能不能再火一边？你怎么看，欢迎评论区共同探讨！